高新區(qū)病了:鄭州的“睡城”,還要沉睡多久? 發(fā)布時間:2019-12-10 閱讀人數(shù):
別說白沙和惠濟北,就連綠博和滎陽東,都比高新區(qū)更像鄭州市區(qū)。高新區(qū)就像一塊拼版,沿著幾條細弱的曲線,若即若離地卡進大鄭州的版圖。據(jù)說,最近高新區(qū)有不少好消息。然而,有道是“缺啥補啥”,這些好消息的另一面,便是高新區(qū)最大的尷尬——交通:7月30日,媒體發(fā)布最新版鄭州市軌道交通第三期建設項目公示,地鐵8號線一期工程起點從原來的銀屏路站變?yōu)樘旖『氛?,向西延長了4站,到了西四環(huán)外;9月30日,鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公示,高新區(qū)科學大道快速化工程由最初涉及的高架改為淺埋隧道,從西三環(huán)直達繞城高速;10月26日,北三環(huán)彩虹橋因存在較大安全隱患,正式封閉改造,何時恢復通行未知。3條交通工程,就像3個支架,只為疏通高新區(qū)的交通主動脈科學大道??赡?,栓塞多年的科學大道這次有救了?或者,高新區(qū)這座鄭州的“睡城”,這次真的要醒來了?
1988年,高新區(qū)在鄭州西北遠郊的一片不毛之地開建。頭頂鄭州第一個新區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)的光環(huán),高新區(qū)曾被各界寄予厚望。1991年,鄭州高新區(qū)升格為國家級高新區(qū);1994年,新加坡前總理李光耀訪問河南,高新區(qū)被作為鄭州最光彩的名片向他展示。但是,由于始終缺乏強有力的產(chǎn)業(yè)支撐,90年代中后期,高新區(qū)開始逐漸沒落,即便到了2008年,高新區(qū)也難見到什么車流,一到晚上更是行人寥寥,可謂“鬼城”??梢哉f,當時的高新區(qū)雖有一些房產(chǎn)項目入市,但除了純地緣客戶外,很少有人會計劃在高新區(qū)買房。直到2009年,科學大道上的美景菩提以不到5000元/平的價格入市,大獲成功,鄭州人民才發(fā)現(xiàn)高新區(qū)作為房價洼地的新價值。之后十年,高新區(qū)迎來房地產(chǎn)熱,升龍、正弘、萬科、恒大、朗悅等房企紛紛進駐,房價從4000元/平一路漲到2017年的16000元/平。隨著樓盤大量交付,高新區(qū)開始熱鬧起來,早晚高峰時段,科學大道成為鄭州最擁堵的主干道——至少是之一。“我曾見到一個女司機在彩虹橋上被堵得大哭?!奔易∪f科城的薛鵬飛深有感觸。畢業(yè)于鄭大新校區(qū),地緣情結使然,即使他畢業(yè)后就職于經(jīng)三路某公司,買房時卻毅然決然選擇了高新區(qū)。很快,他發(fā)現(xiàn)這可能是他拿到大學畢業(yè)證之后,最錯誤的一個決定。2014年,薛鵬飛以8500元/平的價格買下萬科城一套小三房,開啟了數(shù)年如一日的“雙城”通勤生活。一開始,他沒覺得每天上下班3個小時的奔波有多大問題,但日子一長,最初的激情消磨殆盡,他越來越疲倦,越來越煩躁,“工作上需要學習的東西很多,大量時間都浪費在路上,每天累得不行,吃完晚飯都十點多了,根本沒時間精力去學習?!毖i飛想過換一個離家近的工作,但在號稱高新產(chǎn)業(yè)基地的高新區(qū)踅摸多半月,他根本找不到一個適合自己的崗位,換房成為他唯一的選擇。
今年9月,他以13000元/平的單價賣掉萬科城的房子,在北三環(huán)東風渠附近首付了一套120平的三房。新房還要兩年半才能交房,目前一家人在附近小區(qū)租房住,上班騎個電動車15分鐘到公司,生活一下子從容很多。薛鵬飛現(xiàn)在特別慶幸自己的決定, “高新區(qū)其實沒多少特別好的工作機會,給那兒買房就是睡個覺,有實力了還是要回市區(qū)。”如今像薛鵬飛這么操作的人為數(shù)不少。事實證明,只要能湊錢回到市區(qū),類似高新區(qū)萬科城這樣的小區(qū),只能成為年輕人的過渡房。多年以后,薛鵬飛感覺自己當初的校園情結很可笑,他也勸在高新區(qū)畢業(yè)的年輕人,不要輕易在高新區(qū)購房,除非在高新區(qū)工作,且工作極其穩(wěn)定。如果價差不是特別大,那么僅僅圖便宜置業(yè)高新區(qū),無疑于飲鴆止渴。而這里的房產(chǎn)投資價值也非常可疑:
本地村民有大量的安置房可消化,公司高管大多市區(qū)有房,只有一般員工有購房需求,但高新區(qū)的企業(yè)規(guī)模都不大,工作收入遠比不上東區(qū),一旦換工作,可能幾年都不會再來。
上下班路上被堵在彩虹橋上哭的生活真的不好過,所以,盼星星盼月亮,高新區(qū)人民都盼著科學大道這樣的大動脈能再多幾條,或者至少暢通起來。
二、高新區(qū)的短板不僅僅是交通
在暢通之前,高新區(qū)作為“睡城”也是極其湊合的,主干道都擁堵成那樣,萬科城的工薪階層有幾個敢站出來說自己睡眠充足?
那么,高新區(qū)作為一個產(chǎn)業(yè)板塊如何呢?目前看很難樂觀:
1、留不住高科技
高新區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)一直做不大做不強,是它最大的問題。雖然從上市公司數(shù)量和高新技術研發(fā)實力上來看,高新區(qū)在全省遙遙領先,但區(qū)內(nèi)高科技公司的發(fā)展路徑跟薛鵬飛其實很像,只要公司規(guī)模到達一定程度,就一定會搬家去更好的區(qū)域。就拿這兩年的例子來說:安圖生物,國內(nèi)第一家體外診斷上市企業(yè),目前市值超400億,為了更大發(fā)展,公司已搬到經(jīng)開區(qū);光力科技,A股上市公司,前兩年轉型從事半導體芯片的生產(chǎn)研發(fā),最近收購了世界第三大半導體切割設備公司以色列ADT,已經(jīng)把生產(chǎn)基地放到了港區(qū),總部也將搬到港區(qū);
思維列控,中國高鐵監(jiān)控領域首家上市公司,總部即將搬到滎陽;天邁科技,國內(nèi)領先的車聯(lián)網(wǎng)及智能交通研發(fā)企業(yè),2019年河南第一家A股上市公司,馬上要搬到港區(qū)。親兒子一個個離家出走,招來的“大咖”也成色有限,還要面對東區(qū)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的釜底抽薪:百度、網(wǎng)易、騰訊等河南的分舵都只是合作搞區(qū)域營銷,華為鯤鵬生態(tài)創(chuàng)新中心、海康威視中原區(qū)域總部、阿里巴巴河南分公司,這些聽上去都是高新區(qū)的菜,卻都紛紛落戶東區(qū)。
現(xiàn)在的高新區(qū),各類國字號及知名高校牽頭的研究機構不斷入住,科研創(chuàng)新實力越來越強,但崗位有限,并不足以支撐龐大的中端人才就業(yè)。大量的年輕業(yè)主們依然要到遙遠的東方去討生活,過著公交+地鐵+單車的通勤生活。
2、真正的交通瓶頸不在科學大道
目前高新區(qū)與主城的主要交通聯(lián)系,仍然只靠兩條路:一條科學大道+北三環(huán),一條瑞達路+農(nóng)業(yè)路高架,幾十年下來沒有大變化。單靠兩條主干道去承載幾十萬人口的出行,怎么想都不現(xiàn)實。歷年的規(guī)劃中,東西向的東風路西延和三全路西延,南北向的長椿路南延和雪松路南延,都是年年提,年年沒動靜。受制于鐵路線的全面包圍,這四條路要徹底打通,已經(jīng)不是靠高新區(qū)自己的意愿就能解決的問題。鄭州市能否解決?不清楚,但可以確定的是,鄭州市肯定有比這更重要的事兒需要先解決。
即便是一些暢通工程啟動,但凡涉及鐵路部門代建,工程進度就是未知數(shù)。如今彩虹橋封閉改造,孤島一般的高新區(qū),恐怕未來幾年還要繼續(xù)孤島下去。更要命的是,只要一下大雨,出入高新區(qū)的所有鐵路涵洞必然積水。市區(qū)上班、家在高新區(qū)的人進不來,高新區(qū)上班、家在市區(qū)的人出不去,工作一天已經(jīng)夠累了,回個家還要看老天的臉色,根本沒有生活質(zhì)量可言。
3、家和公司都不在高新區(qū),就別來添堵!
高新區(qū)這幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅猛,大多是承接市區(qū)內(nèi)的剛需外溢,只要在工作日早晚高峰期看看1號線車廂里奮力握緊扶手又無精打采的上班族,你就知道這個群體有多龐大。年輕人為事業(yè)打拼很勵志,但每天在地鐵車廂里度過的2個小時,除了能感動自己,連一毛錢都不值。年輕時,大家會說:“我們還年輕,有大把的時間去浪費?!贝箦e特錯!只有退休以后的老年人才有時間可以浪費。最沒資格浪費時間的,是年輕人。他們最大的財富,是可以安心讀書學習的時間。無論大學畢業(yè)與否,要想階層躍遷,沒有足夠的時間和精力來學習和思考,就只能淪為苦力白領,你20多歲還可以賣苦力維持虛假繁榮,那30多歲、40多歲呢,難道要一輩子待在桎梏中?在快節(jié)奏的當下,你甚至不用刻意努力,只要每天能把通勤時間節(jié)省兩個小時,一個小時用來睡覺,一個小時用來讀書,就可以超越大部分同齡人??墒牵慵易「咝聟^(qū),每天上下班都花費三四個小時,搞不好還得“五加二白加黑”,僅存的那點精力,恐怕只有快手、抖音上的小姐姐才能喚醒你吧。所以,結合高新區(qū)的現(xiàn)狀,我們的建議是,在高新區(qū)有長期穩(wěn)定的工作支撐的年輕人,可以關注高新區(qū)的房子,除此之外的,還會有更合適的選擇。
三、高新區(qū)的未來可期嗎?
2019年,不管是老城區(qū)還是新區(qū),都逃不開降價的宿命,高新區(qū)的調(diào)整動作也不小,加推和首開沒有最低只有更低。西四環(huán)以東:金科城推出單價15500元/平的房源,恒大城房源均價14000元/平起,錢隆城特價房直降2000元。西四環(huán)以西:金輝優(yōu)步花園精裝12500元/平,美的瀚悅府首開精裝12300元/平,正商湖西學府首開精裝11500元/平。雖然隔了一條西四環(huán),單價差了3000多,但整體房源面積大多在80-110平米之間,并無本質(zhì)的區(qū)別。說到底,高新區(qū)定位的還是剛需之城,只不過這個剛需之城,現(xiàn)在和未來五年中,從綜合配套來看,還是鄭州三四環(huán)間最成熟的片區(qū)。
商業(yè)方面,公園茂、萬科廣場已開業(yè),未來還有高新萬達廣場、正弘?yún)R等大型商業(yè)要入市,滿足區(qū)域內(nèi)的商業(yè)需求不成問題。教育方面,坐擁河南高校中的兩大IP——鄭大和信大,以及河工大和輕工業(yè)大學,高校質(zhì)量全省最高;中學教育擁有楓楊外國語、外國語中學、鄭州中學等名校。是全市乃至全省家長追逐的焦點。只有醫(yī)療方面是個短板,目前僅有一所鄭州中心醫(yī)院高新院區(qū),和交通一起被稱為高新區(qū)的兩大缺失。
1988年,高新區(qū)在鄭州西北遠郊的一片不毛之地開建。頭頂鄭州第一個新區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)的光環(huán),高新區(qū)曾被各界寄予厚望。1991年,鄭州高新區(qū)升格為國家級高新區(qū);1994年,新加坡前總理李光耀訪問河南,高新區(qū)被作為鄭州最光彩的名片向他展示。但是,由于始終缺乏強有力的產(chǎn)業(yè)支撐,90年代中后期,高新區(qū)開始逐漸沒落,即便到了2008年,高新區(qū)也難見到什么車流,一到晚上更是行人寥寥,可謂“鬼城”??梢哉f,當時的高新區(qū)雖有一些房產(chǎn)項目入市,但除了純地緣客戶外,很少有人會計劃在高新區(qū)買房。直到2009年,科學大道上的美景菩提以不到5000元/平的價格入市,大獲成功,鄭州人民才發(fā)現(xiàn)高新區(qū)作為房價洼地的新價值。之后十年,高新區(qū)迎來房地產(chǎn)熱,升龍、正弘、萬科、恒大、朗悅等房企紛紛進駐,房價從4000元/平一路漲到2017年的16000元/平。隨著樓盤大量交付,高新區(qū)開始熱鬧起來,早晚高峰時段,科學大道成為鄭州最擁堵的主干道——至少是之一。“我曾見到一個女司機在彩虹橋上被堵得大哭?!奔易∪f科城的薛鵬飛深有感觸。畢業(yè)于鄭大新校區(qū),地緣情結使然,即使他畢業(yè)后就職于經(jīng)三路某公司,買房時卻毅然決然選擇了高新區(qū)。很快,他發(fā)現(xiàn)這可能是他拿到大學畢業(yè)證之后,最錯誤的一個決定。2014年,薛鵬飛以8500元/平的價格買下萬科城一套小三房,開啟了數(shù)年如一日的“雙城”通勤生活。一開始,他沒覺得每天上下班3個小時的奔波有多大問題,但日子一長,最初的激情消磨殆盡,他越來越疲倦,越來越煩躁,“工作上需要學習的東西很多,大量時間都浪費在路上,每天累得不行,吃完晚飯都十點多了,根本沒時間精力去學習?!毖i飛想過換一個離家近的工作,但在號稱高新產(chǎn)業(yè)基地的高新區(qū)踅摸多半月,他根本找不到一個適合自己的崗位,換房成為他唯一的選擇。
今年9月,他以13000元/平的單價賣掉萬科城的房子,在北三環(huán)東風渠附近首付了一套120平的三房。新房還要兩年半才能交房,目前一家人在附近小區(qū)租房住,上班騎個電動車15分鐘到公司,生活一下子從容很多。薛鵬飛現(xiàn)在特別慶幸自己的決定, “高新區(qū)其實沒多少特別好的工作機會,給那兒買房就是睡個覺,有實力了還是要回市區(qū)。”如今像薛鵬飛這么操作的人為數(shù)不少。事實證明,只要能湊錢回到市區(qū),類似高新區(qū)萬科城這樣的小區(qū),只能成為年輕人的過渡房。多年以后,薛鵬飛感覺自己當初的校園情結很可笑,他也勸在高新區(qū)畢業(yè)的年輕人,不要輕易在高新區(qū)購房,除非在高新區(qū)工作,且工作極其穩(wěn)定。如果價差不是特別大,那么僅僅圖便宜置業(yè)高新區(qū),無疑于飲鴆止渴。而這里的房產(chǎn)投資價值也非常可疑:
本地村民有大量的安置房可消化,公司高管大多市區(qū)有房,只有一般員工有購房需求,但高新區(qū)的企業(yè)規(guī)模都不大,工作收入遠比不上東區(qū),一旦換工作,可能幾年都不會再來。
上下班路上被堵在彩虹橋上哭的生活真的不好過,所以,盼星星盼月亮,高新區(qū)人民都盼著科學大道這樣的大動脈能再多幾條,或者至少暢通起來。
二、高新區(qū)的短板不僅僅是交通
在暢通之前,高新區(qū)作為“睡城”也是極其湊合的,主干道都擁堵成那樣,萬科城的工薪階層有幾個敢站出來說自己睡眠充足?
那么,高新區(qū)作為一個產(chǎn)業(yè)板塊如何呢?目前看很難樂觀:
1、留不住高科技
高新區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)一直做不大做不強,是它最大的問題。雖然從上市公司數(shù)量和高新技術研發(fā)實力上來看,高新區(qū)在全省遙遙領先,但區(qū)內(nèi)高科技公司的發(fā)展路徑跟薛鵬飛其實很像,只要公司規(guī)模到達一定程度,就一定會搬家去更好的區(qū)域。就拿這兩年的例子來說:安圖生物,國內(nèi)第一家體外診斷上市企業(yè),目前市值超400億,為了更大發(fā)展,公司已搬到經(jīng)開區(qū);光力科技,A股上市公司,前兩年轉型從事半導體芯片的生產(chǎn)研發(fā),最近收購了世界第三大半導體切割設備公司以色列ADT,已經(jīng)把生產(chǎn)基地放到了港區(qū),總部也將搬到港區(qū);
思維列控,中國高鐵監(jiān)控領域首家上市公司,總部即將搬到滎陽;天邁科技,國內(nèi)領先的車聯(lián)網(wǎng)及智能交通研發(fā)企業(yè),2019年河南第一家A股上市公司,馬上要搬到港區(qū)。親兒子一個個離家出走,招來的“大咖”也成色有限,還要面對東區(qū)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的釜底抽薪:百度、網(wǎng)易、騰訊等河南的分舵都只是合作搞區(qū)域營銷,華為鯤鵬生態(tài)創(chuàng)新中心、海康威視中原區(qū)域總部、阿里巴巴河南分公司,這些聽上去都是高新區(qū)的菜,卻都紛紛落戶東區(qū)。
現(xiàn)在的高新區(qū),各類國字號及知名高校牽頭的研究機構不斷入住,科研創(chuàng)新實力越來越強,但崗位有限,并不足以支撐龐大的中端人才就業(yè)。大量的年輕業(yè)主們依然要到遙遠的東方去討生活,過著公交+地鐵+單車的通勤生活。
2、真正的交通瓶頸不在科學大道
目前高新區(qū)與主城的主要交通聯(lián)系,仍然只靠兩條路:一條科學大道+北三環(huán),一條瑞達路+農(nóng)業(yè)路高架,幾十年下來沒有大變化。單靠兩條主干道去承載幾十萬人口的出行,怎么想都不現(xiàn)實。歷年的規(guī)劃中,東西向的東風路西延和三全路西延,南北向的長椿路南延和雪松路南延,都是年年提,年年沒動靜。受制于鐵路線的全面包圍,這四條路要徹底打通,已經(jīng)不是靠高新區(qū)自己的意愿就能解決的問題。鄭州市能否解決?不清楚,但可以確定的是,鄭州市肯定有比這更重要的事兒需要先解決。
即便是一些暢通工程啟動,但凡涉及鐵路部門代建,工程進度就是未知數(shù)。如今彩虹橋封閉改造,孤島一般的高新區(qū),恐怕未來幾年還要繼續(xù)孤島下去。更要命的是,只要一下大雨,出入高新區(qū)的所有鐵路涵洞必然積水。市區(qū)上班、家在高新區(qū)的人進不來,高新區(qū)上班、家在市區(qū)的人出不去,工作一天已經(jīng)夠累了,回個家還要看老天的臉色,根本沒有生活質(zhì)量可言。
3、家和公司都不在高新區(qū),就別來添堵!
高新區(qū)這幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅猛,大多是承接市區(qū)內(nèi)的剛需外溢,只要在工作日早晚高峰期看看1號線車廂里奮力握緊扶手又無精打采的上班族,你就知道這個群體有多龐大。年輕人為事業(yè)打拼很勵志,但每天在地鐵車廂里度過的2個小時,除了能感動自己,連一毛錢都不值。年輕時,大家會說:“我們還年輕,有大把的時間去浪費?!贝箦e特錯!只有退休以后的老年人才有時間可以浪費。最沒資格浪費時間的,是年輕人。他們最大的財富,是可以安心讀書學習的時間。無論大學畢業(yè)與否,要想階層躍遷,沒有足夠的時間和精力來學習和思考,就只能淪為苦力白領,你20多歲還可以賣苦力維持虛假繁榮,那30多歲、40多歲呢,難道要一輩子待在桎梏中?在快節(jié)奏的當下,你甚至不用刻意努力,只要每天能把通勤時間節(jié)省兩個小時,一個小時用來睡覺,一個小時用來讀書,就可以超越大部分同齡人??墒牵慵易「咝聟^(qū),每天上下班都花費三四個小時,搞不好還得“五加二白加黑”,僅存的那點精力,恐怕只有快手、抖音上的小姐姐才能喚醒你吧。所以,結合高新區(qū)的現(xiàn)狀,我們的建議是,在高新區(qū)有長期穩(wěn)定的工作支撐的年輕人,可以關注高新區(qū)的房子,除此之外的,還會有更合適的選擇。
三、高新區(qū)的未來可期嗎?
2019年,不管是老城區(qū)還是新區(qū),都逃不開降價的宿命,高新區(qū)的調(diào)整動作也不小,加推和首開沒有最低只有更低。西四環(huán)以東:金科城推出單價15500元/平的房源,恒大城房源均價14000元/平起,錢隆城特價房直降2000元。西四環(huán)以西:金輝優(yōu)步花園精裝12500元/平,美的瀚悅府首開精裝12300元/平,正商湖西學府首開精裝11500元/平。雖然隔了一條西四環(huán),單價差了3000多,但整體房源面積大多在80-110平米之間,并無本質(zhì)的區(qū)別。說到底,高新區(qū)定位的還是剛需之城,只不過這個剛需之城,現(xiàn)在和未來五年中,從綜合配套來看,還是鄭州三四環(huán)間最成熟的片區(qū)。
商業(yè)方面,公園茂、萬科廣場已開業(yè),未來還有高新萬達廣場、正弘?yún)R等大型商業(yè)要入市,滿足區(qū)域內(nèi)的商業(yè)需求不成問題。教育方面,坐擁河南高校中的兩大IP——鄭大和信大,以及河工大和輕工業(yè)大學,高校質(zhì)量全省最高;中學教育擁有楓楊外國語、外國語中學、鄭州中學等名校。是全市乃至全省家長追逐的焦點。只有醫(yī)療方面是個短板,目前僅有一所鄭州中心醫(yī)院高新院區(qū),和交通一起被稱為高新區(qū)的兩大缺失。
但是如果把目光放到西四環(huán)外,一座高新新城正在拔地而起,天德湖、天健湖的雙湖景觀已經(jīng)呈現(xiàn),整個新城內(nèi)規(guī)劃有數(shù)個科技產(chǎn)業(yè)園和科研成果轉化基地,高新區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化的局面或許在不久的將來就會徹底扭轉。也許到那時,沉睡的高新區(qū)才會真正醒來。不過,現(xiàn)在的年輕人到時候也會成為中年人。是賭高新區(qū)的城運,還是牢牢把握自己的命運?這屆年輕人,真的很難。
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